Op 10 januari 2024 heeft de kantonrechter van rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere geoordeeld over de huurindexering van 14,5% die een verhuurder op basis van het huurcontract per 1 januari 2023 aan Basic Fit oplegde (ECLI:NL:RBMNE:2024:52). Deze zaak volgt de weg die de Rechtbank Rotterdam op 3 november 2023 insloeg (ECLI:NL:RBROT:10295).
De verhuurder paste een heel veel gebruikte indexeringsclausule uit de algemene voorwaarden toe. Die clausule was gebaseerd op een prijsindexcijfer van het CBIS. Basic Fit wees naar Corona en naar de oorlog in Oekraïne en zij deed een beroep op onvoorziene omstandigheden. Dat argument haalde het niet. Het “Corona-argument” haalde het ook niet in de Rotterdamse zaak. Een andere vraag overigens is of de uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021 nu nog kan worden ingezet om de huur in de Coronatijd aangepast te krijgen. Dit is stof voor een andere column.
Basic Fit deed ook een beroep op de redelijkheid en billijkheid en dat bleek succesvol. Basic Fit kon aantonen dat de berekeningsmethode van het CBS leidde tot een te hoog prijsindexcijfer. Met andere woorden: de berekeningsgrondslag van de indexeringsclausule was niet juist omdat de invloed van de gestegen energieprijzen niet juist in de berekeningsmethode was verdisconteerd. Het CBS erkende dit ook.
De kantonrechter achtte daarom de indexering van 14,5% naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De rechter benadrukte de aanpassing van het CBS in de berekening van de invloed van energieprijzen voor consumenten per 1 juni 2023, wat resulteerde in een herziene verhoging van 7,8% in plaats van 14,5%.
De vraag die rijst is: hoe nu verder? Door de eerdere hoge indexering, leidde de bestaande reeks per 1 januari 2024 – volgens de ROZ-formule en standaard CBS-indexcijfers – tot een lage indexering van slechts 0,2%. De rechter overwoog dat het beroep van de verhuurder op de hoge indexering per 1 januari 2023 als ‘onredelijk’ werd beschouwd, wat spiegelbeeldig hetzelfde zou gelden voor het beroep van de huurder op de lage indexering per 1 januari 2024.
Huurders worden vaak geconfronteerd met hoge indexeringen volgens ‘standaard’ CBS-cijfers/-bedingen, hetgeen kan leiden tot aanzienlijke financiële gevolgen; Basic Fit moest bijna 30.000 euro per jaar meer gaan betalen.
De huurder en verhuurder werden in deze zaak uiteindelijk opgeroepen om een mogelijke regeling te treffen. De kantonrechter stelde een uitgangspunt van 7,8% indexering per 1 januari 2023 voor, waarbij Basic Fit incassokosten verschuldigd was, maar de boete voor te late betaling tot nihil werd gematigd. De uitkomst is nog niet bekend.
N.B. deze casus wijkt af van het geval dat de huurder de energielasten via de servicekosten betaalt. Een indexeringsclausule omvat ook een post energielasten. Als de energie via de servicekosten wordt afgerekend, heeft de verhuurder die lasten strikt genomen niet. De huurder betaalt deze al. Het is dan onredelijk om de indexeringsclausule één op één toe te passen.
Huurprijzen, kosten en indexering: het is een lastig onderwerp. Voor deskundig advies (aan verhuurder en huurder) bent u bij Peter Wieringa van Zaan Advocaten aan het juiste adres.
